一、房地產(chǎn)企業(yè)聯(lián)盟的必然性

    企業(yè)聯(lián)盟已經(jīng)成為企業(yè)之間圖謀發(fā)展壯大的重要組織方式。隨著中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)不斷向縱深領(lǐng)域發(fā)展，房地產(chǎn)企業(yè)也將不得不走企業(yè)聯(lián)盟之路。

    1、外部環(huán)境

    房地產(chǎn)市場(chǎng)環(huán)境的不確定性及復(fù)雜性是促進(jìn)房地產(chǎn)企業(yè)聯(lián)盟的外在因素。中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)存在許多不確定性因素。房地產(chǎn)企業(yè)為了降低市場(chǎng)環(huán)境不確定性對(duì)企業(yè)的沖擊，分散發(fā)展過(guò)程中的系統(tǒng)風(fēng)險(xiǎn)，不得不走聯(lián)盟之路。此外，房地產(chǎn)市場(chǎng)的區(qū)域性也是企業(yè)尋求聯(lián)盟的重要因素區(qū)域性是房地產(chǎn)行業(yè)的主要特征之一。一般而言，本土企業(yè)在公共關(guān)系及市場(chǎng)理解等方面具有明顯的比較優(yōu)勢(shì)，從而給房地產(chǎn)企業(yè)的跨區(qū)域擴(kuò)張?jiān)O(shè)置了較高的競(jìng)爭(zhēng)門檻。這樣，不少房地產(chǎn)企業(yè)在跨區(qū)域發(fā)展過(guò)程之中選擇了與本土企業(yè)合作聯(lián)盟，以降低企業(yè)的市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)。

    2、企業(yè)內(nèi)在要求

    房地產(chǎn)企業(yè)自身的經(jīng)營(yíng)因素要求企業(yè)在發(fā)展壯大過(guò)程之中必須走聯(lián)盟之路。首先，從降低企業(yè)經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)的角度而言，房地產(chǎn)市場(chǎng)區(qū)域性的特征決定了房地產(chǎn)企業(yè)的經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)相當(dāng)集中，受制于區(qū)域市場(chǎng)的發(fā)展。房地產(chǎn)企業(yè)必須通過(guò)與其他企業(yè)不同形式的聯(lián)盟，避免將雞蛋放在一個(gè)籃子里。另外，房地產(chǎn)企業(yè)存在優(yōu)勢(shì)互補(bǔ)的合作要求，許多房地產(chǎn)企業(yè)在市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)中形成了自身的獨(dú)特競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)，如有的企業(yè)土地儲(chǔ)備豐富，有的企業(yè)現(xiàn)代化的管理水平高等。這樣也為房地產(chǎn)企業(yè)的聯(lián)盟創(chuàng)造了合作空間。

    二、房地產(chǎn)聯(lián)盟的內(nèi)容

    企業(yè)聯(lián)盟在某種程度上而言創(chuàng)造了一個(gè)框架，在此框架內(nèi)聯(lián)盟的成員可以針對(duì)一定領(lǐng)域采取協(xié)議或股權(quán)等方式進(jìn)行合作，如為促進(jìn)銷售以及獲取市場(chǎng)資源等進(jìn)行合作。企業(yè)聯(lián)盟存在的一個(gè)重要前提是合作各方具有其他合作方不具備的比較優(yōu)勢(shì)或能夠形成多贏的利益格局。對(duì)于房地產(chǎn)行業(yè)而言，企業(yè)之間聯(lián)盟采取的形式是多樣的，合作的內(nèi)容也是十分廣泛的，包括融資、銷售、開(kāi)發(fā)等領(lǐng)域。從合作的形式來(lái)看，房地產(chǎn)企業(yè)聯(lián)盟分為戰(zhàn)術(shù)型聯(lián)盟與戰(zhàn)略型聯(lián)盟兩種不同形式。

    1、房地產(chǎn)企業(yè)在局部領(lǐng)域合作的戰(zhàn)術(shù)型聯(lián)盟

    房地產(chǎn)戰(zhàn)術(shù)型聯(lián)盟包括行業(yè)商會(huì)、聯(lián)合采購(gòu)、聯(lián)合融資拿地、合作開(kāi)發(fā)及合作推廣銷售等。在此類聯(lián)盟中，聯(lián)盟成員提供的是各自的資源優(yōu)勢(shì),通常包括品牌、土地、資金、人力等。此類聯(lián)盟主要是合作各方在局部職能或部分企業(yè)資源上的整合，它從事實(shí)上并未在很大程度上改變聯(lián)盟各方的直接關(guān)系及自身的股權(quán)結(jié)構(gòu)。聯(lián)盟的合作各方仍然保持較大的自主權(quán),在合作框架以外不受有關(guān)協(xié)議及合作方的約束。房地產(chǎn)是資源性十分強(qiáng)的行業(yè)，資金、土地以及建材等對(duì)于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商而言都是極其重要的市場(chǎng)資源。在當(dāng)前政府對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)加強(qiáng)宏觀調(diào)控的背景下，房地產(chǎn)企業(yè)通過(guò)不同形式的資源性聯(lián)盟解決企業(yè)在資源上的危機(jī)。

    向資源型聯(lián)盟。房地產(chǎn)企業(yè)為了降低市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)，彌補(bǔ)自身在某方面的不足，可以為了取得特定的資源進(jìn)行行業(yè)內(nèi)部的合作聯(lián)盟，如聯(lián)合采購(gòu)、聯(lián)合融資拿地、合作開(kāi)發(fā)、整合營(yíng)銷等諸多方面。通過(guò)行業(yè)內(nèi)企業(yè)之間的聯(lián)盟，房地產(chǎn)企業(yè)可以實(shí)現(xiàn)優(yōu)勢(shì)互補(bǔ)，整合企業(yè)之間的資源，以提高企業(yè)的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)力。

    房地產(chǎn)企業(yè)之間的縱向一體化聯(lián)盟。房地產(chǎn)行業(yè)是產(chǎn)業(yè)鏈?zhǔn)珠L(zhǎng)的行業(yè)，涉及金融、建材、建筑、銷售等諸多領(lǐng)域。因此，房地產(chǎn)企業(yè)可以通過(guò)與上下游企業(yè)結(jié)成聯(lián)盟，在市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)和政策風(fēng)險(xiǎn)巨大的房地產(chǎn)市場(chǎng)取得良好的抗風(fēng)險(xiǎn)能力和持續(xù)的競(jìng)爭(zhēng)力。

    2、房地產(chǎn)企業(yè)以股權(quán)為基礎(chǔ)進(jìn)行戰(zhàn)略型聯(lián)盟

    北京萬(wàn)通房地產(chǎn)與天津泰達(dá)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司的以股權(quán)為基礎(chǔ)的戰(zhàn)略型聯(lián)盟，深圳萬(wàn)科巨資購(gòu)買杭州南都房地產(chǎn)公司的部分股權(quán)等行為在房地產(chǎn)行業(yè)產(chǎn)生了巨大的影響。戰(zhàn)略型聯(lián)盟在合作層次上要高于戰(zhàn)術(shù)型聯(lián)盟。房地產(chǎn)企業(yè)戰(zhàn)略聯(lián)盟指房地產(chǎn)企業(yè)通過(guò)債務(wù)、股權(quán)、人事及關(guān)聯(lián)交易等方式建立一定網(wǎng)絡(luò)，從而，在產(chǎn)權(quán)結(jié)構(gòu)及治理結(jié)構(gòu)等深層次方面改變房地產(chǎn)企業(yè)的行為約束，將聯(lián)盟組成一個(gè)密不可分的聯(lián)合體。當(dāng)然，這些網(wǎng)絡(luò)以股權(quán)為基礎(chǔ)界定了各個(gè)企業(yè)在聯(lián)盟中的地位及相關(guān)的行為約束，也把聯(lián)盟各方連成了一個(gè)利益共同體。從目前的情況來(lái)看，中國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)的戰(zhàn)略聯(lián)盟主要的推動(dòng)力來(lái)源于房地產(chǎn)在資源及具有比較優(yōu)勢(shì)的專業(yè)性能力的差異性，也就是房地產(chǎn)企業(yè)在區(qū)域市場(chǎng)或者特定價(jià)值鏈上的核心競(jìng)爭(zhēng)力的差異性。房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展到一定程度，為了突破自身在持續(xù)發(fā)展中的瓶頸，通過(guò)與其他房地產(chǎn)企業(yè)在核心競(jìng)爭(zhēng)力上的整合，以謀求更長(zhǎng)遠(yuǎn)的發(fā)展。

    三、房地產(chǎn)企業(yè)聯(lián)盟中應(yīng)該注意的若干問(wèn)題

    1、房地產(chǎn)企業(yè)聯(lián)盟內(nèi)部的合作與競(jìng)爭(zhēng)關(guān)系。

    房地產(chǎn)企業(yè)聯(lián)盟內(nèi)部成員的關(guān)系本質(zhì)上是一種競(jìng)合關(guān)系，各成員在局部職能或者局部領(lǐng)域通過(guò)合作取得共同的市場(chǎng)利益。但是另一方面，各成員之間不可避免的在面對(duì)特定市場(chǎng)時(shí)存在競(jìng)爭(zhēng)關(guān)系。例如，房地產(chǎn)企業(yè)在特定區(qū)域上實(shí)行市場(chǎng)的聯(lián)合推廣，但是也要面對(duì)在銷售上的激烈競(jìng)爭(zhēng)。如何處理好競(jìng)爭(zhēng)和合作的關(guān)系呢？關(guān)鍵是在聯(lián)盟合作的范圍內(nèi)通過(guò)有關(guān)協(xié)議嚴(yán)格規(guī)范聯(lián)盟成員的行為，并且建立獨(dú)立的組織來(lái)完成合作的任務(wù)，避免相互干涉，影響聯(lián)盟的工作效率。

    2、房地產(chǎn)企業(yè)聯(lián)盟內(nèi)部的文化融合與沖突。

    企業(yè)聯(lián)盟必然要求成員企業(yè)在人員、管理以及組織等各方面產(chǎn)生交流。這里必然涉及到企業(yè)文化的融合和沖突。企業(yè)文化的融合程度必然影響企業(yè)聯(lián)盟的合作效率。如果聯(lián)盟內(nèi)部不同的企業(yè)文化產(chǎn)生強(qiáng)烈的沖突，不僅影響聯(lián)盟的合作效率，也可能導(dǎo)致聯(lián)盟產(chǎn)生不可調(diào)解的矛盾，最后導(dǎo)致聯(lián)盟的破裂。因此，在聯(lián)盟的過(guò)程中，房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)該考慮企業(yè)文化的融合問(wèn)題。

    3、房地產(chǎn)企業(yè)聯(lián)盟內(nèi)部的組織設(shè)置問(wèn)題。

    房地產(chǎn)企業(yè)聯(lián)盟的內(nèi)容十分豐富。同樣，房地產(chǎn)企業(yè)合作的組織形式也是豐富的。但是不同的組織形式也關(guān)系到聯(lián)盟的合作效率。因此，企業(yè)應(yīng)該結(jié)合聯(lián)盟成員的資源狀況和企業(yè)文化等特征，采取有效的組織形式去負(fù)責(zé)聯(lián)盟內(nèi)部的合作事務(wù)。

    房地產(chǎn)企業(yè)聯(lián)盟的合作內(nèi)容是全方位的，在合作的過(guò)程之中聯(lián)盟也是以一定的層次不斷發(fā)展的。當(dāng)然，多層次的聯(lián)盟形式也是促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)不斷發(fā)展的重要推動(dòng)力。隨著中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的不斷發(fā)展，市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)也日益激烈，房地產(chǎn)行業(yè)也將不斷涌現(xiàn)出波瀾壯闊的合縱連橫之勢(shì)。一批優(yōu)秀的房地產(chǎn)企業(yè)將通過(guò)企業(yè)聯(lián)盟的方式在激烈的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)中不斷發(fā)展壯大。

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